بر مبنای ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، خانه هایی که بیش از 120 روز در یک سال خالی باشند، مشمول مالیات خواهند شد و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بر مبنای دستور العمل تنظیمی سازمان مالیات کشور می باشد.بدین نحو که ابتداارزش اجاره ماهانه بر اساس متر مربع مشخص و پس از کسر 25 درصد استهلاک و محاسبه نرخ مالیات بر اجاره، مالیات خانه خالی بر اساس تعداد سال هایی که خانه خالی می باشد، محاسبه خواهد شد.
امروزه یکی از راه های سرمایه گذاری و افزایش سرمایه برای افراد مختلف، خرید ملک و اجاره آن می باشد. البته گاهی اوقات، افراد دارای املاک فراوان که قدرت تاثیر گذاری بر نوسانات قیمت در بازار ملک را دارند با خالی نگه داشتن املاک خود، موجبات بالا رفتن قیمت ملک و اجاره را فراهم آورده و در پی سود خود، منجر به ایجاد ضرر برای عده کثیری می گردند.
یکی از راه های مهار افراد سودجو، در نظر گرفتن مالیات برای خانه های خالی، در صورت عدم اجاره آن ها می باشد. بر اساس ماده یک قانون مالیات های مستقیم باب اول آن، کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران، به شرح آنچه در مواد این قانون آمده مشمول مالیات می شوند. همچنین در ماده 54 مکرر همین قانون، شرایط خالی لحاظ شدن یک واحد و نرخ مالیات مورد تعلق در صورت خالی بودن واحد، بیان شده است.
از این رو در این مقاله بر آن شدیم تا به توضیح مالیات خانه های خالی، دستور العمل نحوه محاسبه مالیات واحد های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بپردازیم. چنانچه سوالاتی پیرامون مالیات خانه های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی دارید در ادامه مقاله با ما همراه باشید.
ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم در خصوص تعلق مالیات بر خانه های خالی می باشد. در باب تعلق مالیات به خانه های خالی، پیش از این نیز در قانون مالیات های مستقیم صحبت به میان آمده بود، اما از آنجا که نرخ مالیات تعلق گرفته به خانه های خالی پائین بود و قدرت مهار افرادی که از راه ملک و به قیمت ضرر به دیگران کسب درآمد می کردند را نداشت، طرح اصلاح ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، در دی ماه سال 1399، موجب اصلاح موادی از این قانون و تهیه دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی و ابلاغ آن به تمام نهادهای ذی ربط شد.
بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم: هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد ثبت اطلاعات مسکن در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت های تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، ماهانه مشمول مالیات بر درآمد اجاره به شرح ماده 54 اصلاحی می شوند که عبارت است از: سال اول 6 برابر مالیات متعلقه، سال دوم 12 برابر مالیات متعلقه و از سال سوم به بعد 18 برابر مالیات متعلقه.
حال که در خصوص مالیات خانه های خالی بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم صحبت کردیم، نوبت به صحبت در خصوص نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی از منظر همین قانون و بر اساس مواد 53، 54 و 131 این قانون می رسد. در خصوص نحوه محاسبه خانه های خالی به شرح زیر عمل خواهد شد:
ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه می شود. برای مثال در خصوص ملکی 100 متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع از قرار متری 50 هزار تومان ارزش اجاره ماهانه معادل 5000000=100*50 خواهد بود.
سپس 25 درصد استهلاک آن بر اساس ماده 53 این قانون که اشعار می دارد: "درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره". محاسبه می شود. در همین مثال محاسبه 25 درصد استهلاک و کسر آن از قرار تومان 1250000=25%*5000000 و 3750000=5000000-1250000 خواهد شد.
سپس نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم که اشعار می دارد: "نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%) - نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد". محاسبه می گردد که بر حسب مثال بالا از قرار تومان 562500=15%*3750000 خواهد شد.
و در نهایت بر اساس آنچه در ماده 54 مکرر این قانون در خصوص مالیات خانه های خالی گفته شده است (در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر، در سال سوم 18 برابر مالیات متعلقه)، مالیات خانه خالی را محاسبه می نماییم. که با توجه به محاسبات بالا عبارت است از:
سال اول مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری برای سال اول ماهانه برابر است با: 3375000=562500*6 تومان.
در سال دوم با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک: 6750000=562500*12 تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
سال سوم به بعد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک : 10125000=562500*18 مالیات خانه خالی خواهد بود.
پس از راه اندازی سامانه املاک و اسکان جهت اطلاع از املاک خالی و اعلام اینکه چه کسانی باید در سامانه املاک و اسکان ثبت نام نمایند، جهت تسهیل در محاسبه مالیات خانه های خالی و وجود یک وحدت رویه در محاسبه مالیات خانه های خالی، دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی در سال 1400 توسط سازمان مالیاتی کشور تنظیم و ابلاغ شد که در زیر به بخش های مهم این دستوالعمل اشاره می کنیم که عبارتند از:
ملاک احراز یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای با جمعیت بالای یکصد هزار نفر جهت دریافت مالیات، استعلامات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.
مبنای محاسبه و شمول مالیات بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم اصلاحی، بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) می باشد.
در یک سال مالیاتی، واحد مسکونی ای خالی تلقی خواهد شد که در یک سال مالیاتی، در ازای یک مالک، بیش از 120 روز خالی از سکنه بوده باشد و مبنای استعلام آن سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.
در خصوص واحدهای مسکونی شراکتی که خالی تشخیص داده شده اند، مالیات هر شریک به نسبت سهم او به طور جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه خواهد شد.
در خصوص شهرهای با کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، جریمه ای معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور تعلق خواهد گرفت.
در خصوص اشخاص حقیقی، اداره مالیات ذیصلاح جهت رسیدگی به مالیات خانه خالی، اداره مالیات محل نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه اسکان و املاک می باشد و در صورت عدم اعلام نشانی هنگام در سامانه املاک و اسکان، اداره مالیات محل یکی از واحد های خالی متعلق به مالک به صورت سیستمی تعیین می گردد، مگر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان مالیات اعلام نماید.
در صورت توالی سالهای خالی بودن ملک، مالیات خانه خالی در سال دوم خالی بودن، 12 برابر مالیات متعلقه و در سال سوم خالی بودن، 18 برابر مالیات متعلقه می باشد و در غیر این صورت (عدم توالی در خالی بودن ملک ) مالیات خانه خالی، مانند سال اول خالی بودن یعنی 6 برابر مالیات متعلقه می باشد.
ضرایب مالیاتی مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان پنج یا کمتر از پنج واحد خالی بوده و برای مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی ماده فوق، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده ۵۴ مکرر فوق اعمال می‌شود.
جهت دانلود دستور العمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی می توانید از لینک زیر اقدام به دانلود آن نمائید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی پاسخ دهند.
هر واحد مسکونی که در یک سال بیش از 120 روز خالی باشد خانه خالی محسوب شده و مشمول مالیات می شود که توضیحات آن در متن مقاله ارائه شده است.
پس از محاسبه ارزش اجاره ماهانه ملک بر اساس متر مربع و کسر 25 درصد استهلاک و محاسبه مالیات بر اجاره مبلغ به دست آمده مبنای محاسبه مالیات بر اساس سال خالی بودن ملک قرار می گیرد که در متن مقاله توضیح داده شده است.
سازمان امور مالیاتی جهت وحدت رویه در محاسبه مالیات خانه های خالی اقدام به صدور دستوالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی نمود که توضیحات آن در متن مقاله به تفصیل ارائه شده است.
